三,我国不动产投资信托基金总体框架性建议
前面本文主要论述了信托,投资基金以及我国的信托业的情况,并以美国的不动产投资信托基金(REIT)为例,介绍了关于产业投资基金中不动产投资信托基金的情况,下面就发展我国的不动产投资信托基金的问题表述一些观点.
一 我国不动产投资信托基金的可行性和必要性
下面抛开一些宏观的论述,主要从一些微观的方面,从市场需求以及解决一些市场问题的角度阐述我国成立不动产投资信托基金的可行性和必要性.
1,发展不动产投资信托基金是我国信托业改革的出路之一
正如前面所论述的,我国的信托投资与西方的投资信托的根本出发点是不同的.我国是为了企事业单位解决其预算外资金或多余资金而发展起来的,因此根本没有体现信托业"聚少成多,专家理财"的优势,同时这些单位的资金来源多为非正式渠道,对资金重视不够,从而对信托投资公司的监督不力.
而真正的信托是为了满足广大有投资需求但不专业的中小投资者的需要而产生的,其中主要是个人和家庭.因此回归"信托"的原始功能成为我国信托业改革的必由之路.
另外我国很多的信托公司的资金沉淀在房地产业,这问题不在房地产业本身,而在于信托投资公司根本不是专家理财,对房地产市场知之甚少,使资金沉淀下来.因此汇聚这些资产,组成投资信托基金,交由专业的房地产经营管理机构管理,可以成为一个好的解决方法.
2,广大个人投资者的需求使然
目前,我国个人或家庭投资不动产已成浩荡之势.
据国家统计局城市社会经济调查总队2000年对9956户户均年总收入为109702元的城市高收入家庭的调查显示,高收入家庭的投资是社会民间投资中极为重要的部分,在国民经济运行中的作用不可低估.关于这些家庭的投资方向(见下表),虽然股票还是首位,但对房地产的投资也非常值得重视.
表3-2:高收入家庭已投资情况
已投资项目
占高收入家庭比重(%)
实际户均投资额(万元)
总体户均投资额(万元)
股票
26.2
131.8
34.5
商业和服务业
16.1
74.4
12.0
国库券
8.4
140.9
11.8
房地产业
7.4
109.8
8.2
制造业,加工业
6.4
144.5
9.2
收藏品
3.8
276.7
10.5
企业债券
3.1
159.6
4.0
交通运输业
2.6
33.8
0.9
其他
5.1
258.1
13.1
(资料来源:中国统计信息网www.stats.gov.cn)
目前在北京,上海,广州等大城市,一些高档的收益性物业,如高级公寓,甲级写字楼等,投资性的买家非常多,据在北京商务中心区(CBD)从事房地产开发的专业人士估计,投资性买家占到总体买家的30-40%,仅北京的现代城项目,投资性买家就占到了50%以上.
如何引导这些个人投资者已是一个重要的问题,因为在目前房地产形势较好的环境下,问题不会出现,但这些个人投资者的抗风险能力很低,投资没有组合,集中在一地,因此一旦市场转向低谷,这些投资者将面临非常大的风险,同时也将对市场产生冲击.另外,这些投资者一般不太规范,对各种税费全额缴纳的很少,同时为一些不规范的中介机构创造了机会.
因此,成立类似于上面所分析的美国REIT的形式,引导个人投资者,规范市场行为,用投资组合的理论分散投资风险,已是非常必要.其实,正如前面所讲到的,美国的REIT正是为了响应个人投资者对投资不动产的需求应运而生的.
3,投资收益性物业的回报可观
目前,在我国一些大城市,收益性物业,如写字楼,高级出租性公寓,商铺,酒店等,其投资回报相当可观.下面以北京为例,计算一下北京甲级写字楼投资回报情况.
表3-3:北京甲级写字楼投资回报分析
年度
平均租金
平均售价
平均空置率
平均投资回报
1993-2001年
33.88
2313.02
14%
15.12%
(资料来源:北京戴德梁行物业管理有限公司研究报告)
上表中15.12%的投资回报率远高于国际上写字楼10%的平均投资回报率.表3-3仅是静态地计算.根据北京戴德梁行物业管理有限公司1993年-2001年的数据进行动态分析计算,投资北京写字楼的内部收益率为20.58%,投资回收期为7.77年(具体计算过程见附录).
从这个角度来看,为

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